BERLINO - Trovare casa in Germania, soprattutto nelle grandi città, è diventato negli ultimi anni una vera e propria corsa ad ostacoli. Berlino, Monaco e Amburgo sono metropoli dinamiche, centri di lavoro e cultura che attraggono expat da tutto il mondo, ma che si trovano oggi a fronteggiare una scarsità cronica di alloggi. Per i nuovi arrivati dall’estero – e in particolare per gli italiani – la sfida non è solo economica, ma anche burocratica e culturale.

A raccontare dall’interno la complessità del mercato tedesco è Roberto Pittiglio, consulente immobiliare con lunga esperienza a Berlino, amministratore delegato dell’agenzia Ideastart, che ci aiuta a capire meglio le ragioni della carenza e le difficoltà concrete che incontrano i nostri connazionali quando si affacciano sul mercato degli affitti.

“La scarsità di alloggi in Germania è reale, soprattutto nelle grandi città come Berlino”, spiega, ricordando che “un tempo si potevano pagare anche 2 euro al metro quadro, oggi la media supera i 9,50-12 euro”. I prezzi variano a seconda della zona e delle caratteristiche dell’appartamento, ma un altro fattore che ha inciso è stato l’aggiornamento delle tabelle catastali e delle imposte immobiliari, costi che i proprietari hanno trasferito sugli affitti.

Anche i contratti a tempo indeterminato, i più diffusi, prevedono aumenti legati ai lavori di risanamento energetico e alla manutenzione. Eppure, sottolinea Pittiglio, il mercato è tutt’altro che selvaggio: “Il Mietspiegel, la mappa ufficiale degli affitti, regola i prezzi. Gli abusi vengono verificati e i dati sugli affitti sono trasparenti e precisi”. Diversamente dall’Italia, non esistono quartieri centrali e periferici in senso stretto: “Berlino è un insieme di ‘piccole città’ collegate. La scelta dell’alloggio di solito non dipende dal prestigio del quartiere, ma dalla vicinanza al luogo di lavoro, alla scuola dei figli o ai servizi di quartiere”.

Per chi arriva dall’estero, però, l’ostacolo principale non è solo il prezzo, ma la burocrazia. Per affittare un appartamento, infatti, servono alcuni documenti fondamentali, tra cui la prova di reddito – lo stipendio netto deve essere almeno il doppio dell’affitto –, la Schufa, che attesta l’assenza di debiti in Germania, e la liberatoria dal precedente proprietario. Chi si trasferisce dall’Italia raramente dispone subito di queste carte e questo complica la ricerca.

“In questi casi è utile avere contratti di lavoro, anche solo in bozza, e documentazione tradotta in tedesco: facilita il dialogo e aumenta la credibilità davanti a proprietari e agenzie”. A complicare ulteriormente le cose ci sono i rischi legati ai subaffitti: “Molti italiani, per inesperienza, finiscono in situazioni borderline o in truffe, accettando subaffitti non autorizzati. Se il contratto principale viene annullato, anche il subinquilino perde l’alloggio da un giorno all’altro”.

Il consulente immobiliare Roberto Pittiglio.

Altre difficoltà che gli italiani che si trasferiscono in Germania sembrano incontrare riguardano la lingua, che ostacola la comunicazione con agenzie e proprietari; la burocrazia, con procedure diverse da quelle italiane; ed i tempi e le modalità di ricerca, che spingono alcuni a cercare scorciatoie. “Molti arrivano con aspettative errate – in Italia funziona così… – mentre qui le regole sono più rigide e rispettate”, osserva Pittiglio, che mette in guardia anche dal fenomeno dei mazzettari, intermediari improvvisati che chiedono soldi in nero.

A pesare, inoltre, sono i costi iniziali. Provvigioni, caparre e spese extra possono essere consistenti e richiedono liquidità immediata. La verità, però, è che “un alloggio si trova, ma serve pazienza e affidarsi a canali ufficiali”.

Proprio per questo, i consigli pratici sono preziosi. “Anzitutto, occorre preparare bene i documenti prima di partire con la ricerca: contratti di lavoro, buste paga o prove di reddito, eventuali referenze o liberatorie da precedenti locatori”.

Poi, mai fidarsi di chi chiede soldi senza garanzie: “Mai pagare in contanti senza contratto scritto. Tutto deve passare da e-mail ufficiali o fatture”. È bene mettere in conto anche un fondo di riserva, perché tra caparra – spesso tre mensilità – provvigioni e primo affitto la spesa iniziale è consistente. Nel frattempo, si può ricorrere a soluzioni temporanee, come Airbnb o residence che permettono la registrazione (Anmeldung), e diventano utili per ottenere i documenti burocratici di base.

Infine, è importante non fossilizzarsi sul quartiere: “Meglio scegliere in base alla vicinanza al lavoro o alla scuola. L’importante è evitare il tranello del ‘mi hanno detto che questa zona è migliore’. Ogni caso va valutato in base alle esigenze personali”, conclude il consulente.

La Germania resta un paese di grande attrattiva per lavoro, studio e opportunità. Ma il nodo degli alloggi è oggi uno dei principali fattori di stress per chi arriva dall’estero. Per gli italiani che scelgono Berlino o altre città tedesche, la regola è chiara: pazienza, documenti in regola e fiducia solo in canali ufficiali. È questo l’unico modo per trasformare un inizio difficile in un percorso di integrazione solido e sicuro.