BUENOS AIRES — El Gobierno debuta esta semana con la primera licitación del programa de créditos hipotecarios que había anunciado el ministro de Economía, Luis Caputo, la semana pasada. Este jueves se subastarán los primeros $200.000 millones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la Anses, el mismo día en que el directorio del Banco Central trate la aprobación de la operatoria.

El mecanismo funciona así: el Estado coloca depósitos a plazo fijo ajustados por UVA en los bancos, que a cambio se comprometen a destinar esos fondos a créditos hipotecarios para primera vivienda. El monto total del programa es de $2 billones, repartidos en licitaciones sucesivas de $200.000 millones, y cada entidad tendrá noventa días para asignar lo que reciba. Según el cálculo oficial, el conjunto del programa podría financiar entre 17.000 y 18.000 créditos hipotecarios.

Esa cifra, sin embargo, deja ver el límite del anuncio: representa apenas el 40% de las 43.700 familias que accedieron a un préstamo hipotecario nuevo durante 2025. Y llega en un año en el que el propio mercado viene retraído: en los primeros siete meses de 2026 se otorgaron 14.715 préstamos, un 39% menos que en el mismo período del año pasado.

El otro límite lo pone el propio esquema de acceso. Según el ejercicio oficial que difundió el Ministerio de Economía, para calificar a un crédito de USD 80.000 —el 75% del valor de una propiedad de USD 106.667— hace falta un ingreso familiar de bolsillo de entre $3,4 y $3,8 millones, ya que la cuota no puede superar el 25% de ese ingreso. La cuota inicial ronda los $865.000 mensuales. Caputo lo graficó con un ejemplo: una pareja calificaría si cada integrante gana, de bolsillo, unos $1,7 millones.

El problema es que ese umbral está muy por encima de lo que gana la mayoría de los trabajadores formales. El último dato oficial del RIPTE, correspondiente a junio, ubica el salario promedio de un trabajador registrado en $1.915.878 brutos. Es decir, una persona sola con el sueldo formal promedio no llega ni a la mitad del ingreso familiar que exige el crédito, y una pareja necesita que ambos integrantes ganen bastante por encima de ese promedio para calificar.

A esa brecha se suma la informalidad laboral, que según el INDEC alcanzó el 44,2% en el primer trimestre del año, la cifra más alta de la serie reciente: casi 10 millones de personas que, más allá del monto de la cuota, quedan directamente fuera del sistema bancario porque no tienen ingresos formales que puedan acreditar.

El contraste con el tamaño del problema habitacional es notorio. Distintas estimaciones, entre ellas las del Observatorio Nacional de Acceso al Suelo, ubican el déficit habitacional argentino en unos 3 millones de hogares, con un 24% de los hogares en condiciones precarias. Del lado de los alquileres, la Encuesta Nacional Inquilina de junio encontró que el 29,7% de los hogares inquilinos está en emergencia habitacional y que el 72,9% arrastra deudas activas, el registro más alto de la serie.

El propio Caputo planteó que el objetivo excede al mercado de la vivienda: dijo que la combinación de este programa con la flexibilización del crédito en dólares para empresas apunta a reactivar la construcción, "un motor muy importante de la economía". Queda por verse si, una vez que arranquen las licitaciones, los bancos muestran el interés suficiente como para llegar siquiera a esos 18.000 créditos, y qué pasa con el resto de las familias que ni siquiera entran en ese cálculo.