MELBOURNE - Il dibattito sulla casa in Australia non riguarda solo negative gearing, investitori e primi compratori. Secondo un nuovo rapporto di Prosper Australia, al centro della politica abitativa c’è una “profonda ingiustizia”: i governi di Stati e Territori starebbero regalando ai proprietari terrieri fino a 11 miliardi di dollari l’anno in incrementi di valore generati dalle modifiche urbanistiche.

Negli ultimi anni, diverse giurisdizioni hanno allentato le regole di zonizzazione per aumentare l’offerta di case. Altezze massime più generose, maggiori densità e cambi di destinazione d’uso sono misure apprezzate da molti economisti perché permettono di costruire di più. Ma, secondo gli autori dello studio Tim Helm e Henry Williams, queste decisioni creano anche enormi guadagni per chi possiede il terreno.

Il ragionamento è diretto: quando un governo consente di costruire più in alto o più intensamente su un lotto, sta aumentando il valore economico di quel terreno. Per Helm, i diritti edificatori appartengono legalmente ed eticamente alla comunità. Concederli gratuitamente significa trasferire ricchezza pubblica a proprietari privati.

Un esempio citato riguarda la circoscrizione comunale dell’Inner West di Sydney: nel 2016, la trasformazione di un terreno da uso industriale ad appartamenti di otto piani fece salire il valore da 2 milioni a 10,7 milioni di dollari. Per Prosper Australia, quel tipo di incremento non deriva dal lavoro del proprietario, ma da una decisione pubblica.

Helm propone quindi una tassa del 75 per cento sull’aumento di valore creato dai nuovi diritti edificatori, sul modello del lease variation charge dell’Australian Capital Territory, in vigore in varie forme da oltre cinquant’anni. Il gettito, sostiene, potrebbe abolire l’imposta di registro per ogni acquirente di prima casa o finanziare quasi 200mila nuove case popolari.

Secondo il rapporto, la misura non bloccherebbe l’offerta. La tassa colpirebbe solo il profitto extra generato dalla nuova zonizzazione, lasciando al proprietario tutto il ritorno dello sviluppo e il 25 per cento della rendita creata dal cambio urbanistico. Prosper cita l’ACT come prova: negli ultimi quindici anni ha costruito più abitazioni per abitante di qualsiasi altra giurisdizione, 12,2 ogni mille residenti contro una media nazionale di 8,2.

Il settore immobiliare contesta però questa lettura. Ashlee Berry, direttrice del Property Council ACT, sostiene che il prelievo aggravi la fattibilità economica dei progetti e limiti nuova offerta. I costruttori, dice, acquistano terreno, investono capitale e si assumono rischi per erigere case. Per questo non accettano l’idea di un’ulteriore tassa sulla rendita.

Il caso Dairy Road, a Canberra, resta emblematico: un progetto residenziale si è impantanato in tribunale dopo un lease variation charge da 101 milioni di dollari, ritenuto tale da renderlo impraticabile.