CANBERRA - Il governo Albanese interviene su negative gearing, capital gains tax e family trusts, rinnegando una promessa elettorale e aprendo una delle riforme fiscali più profonde degli ultimi anni.

Dal budget night, gli investitori che acquistano abitazioni già esistenti non potranno più usare il negative gearing per ridurre la propria imposta sul reddito. Dal luglio 2027, scatteranno anche restrizioni allo sconto sulla capital gains tax, la tassa sulla plusvalenza degli immobili.

La misura cambia un assetto fiscale usato per decenni dagli investitori immobiliari per compensare perdite e aumentare i rendimenti. Oggi, se le spese di un proprietario - interessi sul mutuo, riparazioni, tariffe comunali e altri costi - superano l’affitto incassato, la perdita può essere dedotta dal reddito imponibile. Con il nuovo sistema, questa possibilità resterà solo per chi possiede già immobili e per chi acquista nuove costruzioni.

Il governo vuole indirizzare gli investimenti verso l’aumento dell’offerta, non verso la competizione con chi cerca la prima casa. Saranno quindi escluse dalle restrizioni le nuove abitazioni costruite su terreni liberi o i progetti in cui un immobile viene demolito e sostituito con un numero maggiore di alloggi. Non basteranno invece semplici demolizioni/costruzioni o ampie ristrutturazioni se non aumentano il numero di abitazioni disponibili.

Il ministro del Tesoro Jim Chalmers ha difeso la svolta come una correzione necessaria. “Il sistema fiscale è finito fuori equilibrio e stiamo cercando di riallinearlo”. Secondo Chalmers, la crisi abitativa nasce dall’offerta, ma non si esaurisce lì. Il problema è anche l’intersezione tra mercato immobiliare e sistema fiscale, che finisce per escludere molti giovani dall’accesso alla casa.

Il governo prevede che le modifiche sposteranno 75mila proprietà dalle mani degli investitori a quelle di chi vuole abitarci, rallenteranno la crescita dei prezzi e, nel tempo, contribuiranno a far scendere i prezzi degli affitti. Il Dipartimento del Tesoro stima però anche un effetto negativo: 35mila abitazioni in meno costruite a causa delle restrizioni. Altre misure finanziate dai contribuenti dovrebbero compensare quel calo e portare comunque a un aumento netto dello stock abitativo di circa 30mila case.

Resta il nodo politico. Alle ultime elezioni, il primo ministro Anthony Albanese aveva promesso che un governo Laburista rieletto non avrebbe toccato negative gearing o capital gains tax, né fatto nulla che potesse danneggiare l’offerta abitativa. Chalmers ammette la rottura dell’impegno, ma sostiene che possa essere giustificata quando le ragioni sono “giuste e difendibili”. Lasciare intatte le strutture attuali, ha detto, sarebbe stato facile ma sbagliato.

Accanto alle modifiche sugli investimenti immobiliari, il governo introdurrà anche una tassazione minima del 30 per cento sui family trusts, strumenti legali che permettono di gestire e distribuire redditi familiari, per impedire che vengano usati per pagare meno imposte rispetto a quanto dovuto con altri assetti fiscali.

L’opposizione ha attaccato il documento finanziario con convinzione. Il ministro ombra del Tesoro Tim Wilson sostiene che il budget produrrà più tasse, meno case e affitti più alti, mentre le previsioni indicano un aumento della migrazione netta. Secondo Wilson, il governo ammette da solo che verranno costruite 35mila abitazioni in meno. Per questo, Wilson ha annunciato che la Coalizione non voterà le misure.

Il cuore dello scontro è basilare: per il Partito laburista, il sistema favorisce troppo chi possiede più immobili e troppo poco chi cerca di entrare nel mercato. Per la Coalizione, invece, colpire gli investitori significa ridurre l’offerta e aggravare la crisi. Il budget sceglie una parte: meno vantaggi fiscali per chi compra case esistenti, più spazio per chi vuole comprarne una per viverci.